Ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, potocznie określana mianem „ustawy o jawności cen mieszkań”, po dość szybkim jej procedowaniu, finalnie w dniu 21 maja 2025 r. nabrała swojego finalnego kształtu. W tym dniu posłowie przyjęli poprawki Senatu do ustawy, które eliminowały budzące kontrowersje zapisy. Zgodnie z treścią art. 122 ust. 2 Konstytucji, Prezydent RP podpisał tę ustawę 5 czerwca 2025 r.
- Cele nowych przepisów
- Na czym ma polegać jawność cen mieszkań
- Jaka korzyść dla nabywców mieszkań
- Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Cele nowych przepisów
Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy jej głównym celem „jest wprowadzenie regulacji gwarantujących zainteresowanym obywatelom rzetelną i aktualną informację o cenach oferowanych przez deweloperów…Skutkiem wejścia w życie ustawy będzie poprawienie pozycji negocjacyjnej potencjalnego nabywcy. Jej efektem będzie także wyeliminowanie nieuczciwych praktyk deweloperów jakie są możliwe, gdy informacja o cenie nie jest powszechnie dostępna…”.
Na czym ma polegać jawność cen mieszkań
Nowe obowiązki deweloperów
Intencje pomysłodawców początkowo nie do końca znalazły odzwierciedlenie w treści przepisów ponieważ obowiązki zaadresowano jedynie w stosunku do sprzedaży lokali już gotowych, co według szacunków obejmować miało 10-12% rynku mieszkań deweloperskich. Przepisy te następnie poprawiono uwzględniając zgłaszane w trakcie procesu legislacyjnego uwagi i w aktualnym brzmieniu nakładają one na deweloperów i innych przedsiębiorców, którzy oferują sprzedaż nieruchomości powstałych w ramach inwestycji deweloperskich określone obowiązki. Przede wszystkim jest to obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej choć dla zainteresowanych nie jest do końca jasne co ustawodawca rozumie pod pojęciem „własnej strony internetowej”. Na stronie tej deweloper będzie zobowiązany udostępniać m.in. takie dane jak:
- cena m2 oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem sprzedaży,
- cena pomieszczeń przynależnych, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie,
- informacje o wszelkich innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić w wykonaniu umowy sprzedaży.
Mowa tu o wartościach podanych w kwocie brutto.
Po wprowadzonych do ustawy poprawkach obowiązek ten będzie datowany na czas przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Strona internetowa zawierająca m.in. powyższe dane będzie musiała być podawana w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców.
Chodzi o ceny ofertowe a nie transakcyjne
Istotą kwestią jest to, że deweloperzy będą musieli informować w ten sposób o cenach ofertowych, a nie o cenach transakcyjnych.
Uwzględniając fakt, że ceny ofertowe mogą być zmienne podmioty sprzedające nieruchomości będą musiały je aktualizować. Ustawa wprost stanowi bowiem, iż w przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych deweloper, z dniem tej zmiany, uaktualnia informacje na stronie internetowej z podaniem daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. To ma umożliwić potencjalnemu nabywcy zorientowanie się czy lokale w danej inwestycji drożeją czy wręcz odwrotnie są coraz tańsze.
Dodatkowo deweloperzy będą zobligowani do przekazywania tych danych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji w każdej dobie. Minister będzie publikował te dane na specjalnym rządowym portalu.
Jaka korzyść dla nabywców mieszkań
Efektem tych wszystkich obowiązków ma być poprawienie pozycji negocjacyjnej potencjalnego nabywcy. Ich niedotrzymanie może nieść za sobą bardzo negatywne dla dewelopera skutki, albowiem ich naruszenie będzie stanowiło praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Za ten czyn wspomniana ustawa uprawnia do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Poza prawem do informacji w zakresie pełnej ceny domu czy lokalu nabywca, według przepisów ustawy, ma zyskać też specjalne uprawnienie. Mianowicie, ustawa prowadza rozwiązanie, zgodnie z którym w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób wyżej opisany a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Rozwiązanie to budzi jednak wiele wątpliwości co do możliwości jego zastosowania w praktyce. Z jednej strony wskazuje się, że z uwagi na formę notarialną nabycia nieruchomości konsument, który musi wszcząć proces sądowy – trwający zwykle kilka lat - nie będzie zainteresowany tego rodzaju rozwiązaniem więc ochrona jego interesów jest po prostu iluzoryczna. Po drugie wyrażane są wątpliwości w zakresie skuteczności tego mechanizmu także z powodu możliwości aktualizacji ceny w niewielkich odstępach czasu co bardzo utrudnia, o ile nie uniemożliwia w ogóle konsumentowi sformułowanie tego roszczenia. Rozwiązanie to jest na pewno pomyślane w interesie potencjalnego nabywcy ale w zaproponowanym kształcie trudne do realizacji.
Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Ustawa ma wejść w życie po upływie miesiąca od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Podmioty, które rozpoczęły sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych przed jej wejściem w życie będą miały 2 miesiące od dnia wejścia w życie ustawy na dostosowanie się do jej postanowień.
Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy
Podstawa prawna: Ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – w dniu 5 czerwca 2025 r. została podpisana przez Prezydenta RP i oczekuje na publikację w Dzienniku Ustaw.